Comproprietà e vendita di cosa parzialmente altrui

The structure of co-ownership and the rules regulating the sale of partially owned properties pose the question of whether the partial real effect provided for by Article 1480 of the Italian Civil Code can also occur with reference to the alienation of a common property by one co-owner only, as if it were entirely his or her own property. In order to answer this question, it is necessary to focus our attention on the notion of «partial alien ownership» implied by the provision under discussion, which can include two distinct juridical areas: on the one hand, the theory of property and, on the other hand, the theory of the object of a contract. The following analysis will show that only the second area is crucial in order to define the case in question, because the notion of «part» of a property, objectively considered, does not seem to help in defining exactly the significance of the idea of «partial alien ownership» assumed by the regulations referred to in Article 1480 of the Italian Civil Code. It will be therefore necessary to perform a preliminary analysis of the institution of ordinary community of property and the related notion of undivided share; then we will consider all the occurrences in which the contracting parties agree on the conveyance of the single share of a jointly owned property entitled to the transferor. On the basis of the results achieved, after a brief historical analysis, we will then primarily focus on the act of disposal of the entire common property by a single co-owner by analysing, on the one hand, the impedimental reasons for the enforceability of Article 1480 of the Italian Civil Code to the transaction in question and, on the other hand, by identifying the founding reasons for the enforceability of the regulation under discussion. Finally, we will direct our research into the subject of preliminary negotiation for a common property, particularly concerning the possibility for the promisor to appeal to the protection provided by the regulation referred to in Article 2932 of the Italian Civil Code in the event that the future seller – co-owner of the property – should not intend to conclude the final contract.

La struttura della comproprietà e la norma sulla vendita di cosa parzialmente altrui impongono all’interprete di interrogarsi se il parziale effetto reale previsto dall’art. 1480 cod. civ. possa esplicarsi anche con riferimento alla alienazione di un bene in comunione da parte del singolo comproprietario come se fosse interamente proprio. Al fine di dare risposta a tale quesito, occorre concentrare l’attenzione sul concetto di «parziale alienità» sotteso al disposto in commento, il quale può comprendere due diversi ambiti giuridici: da un lato, quello relativo alla teoria dei beni e, dall’altro, quello riguardante la teoria dell’oggetto del contratto. Dall’analisi che seguirà, si comprenderà come solo il secondo ambito risulti decisivo per delimitare la fattispecie in esame in quanto la nozione di «parte» di un bene in senso oggettivo non sembra possa essere d’aiuto per definire esattamente la latitudine del concetto di «parziale alienità» presupposto nella norma di cui all’art. 1480 cod. civ. Si renderà, quindi, indispensabile compiere un’analisi preliminare dell’istituto della comunione ordinaria e della relativa nozione di quota indivisa, per poi prendere in considerazione tutte quelle vicende in cui i contraenti vogliono il trasferimento della singola quota spettante al cedente su di un bene in comunione. Successivamente, sulla base dei risultati dommatici raggiunti, premessa una breve analisi storica, si focalizzerà l’attenzione, precipuamente, sull’atto di disposizione dell’intera cosa comune da parte del singolo comproprietario, analizzando, per un verso, le ragioni ostative e, per altro verso, gli argomenti favorevoli all’applicabilità dell’art. 1480 cod. civ. alla vicenda circolatoria che ci occupa. Infine, si indirizzerà l’ambito d’indagine verso il tema della contrattazione preliminare su cosa comune ed, in particolare, in relazione alla possibilità per il promittente acquirente d’invocare la tutela posta dalla norma di cui all’art. 2932 cod. civ. nel caso in cui il futuro venditore – comproprietario del bene – non intenda concludere il contratto definitivo.