La razionalità della stima dei beni storico-architettonici: le Ville Venete

For over a century, the condition of neglect and lack of preservation of the architectural heritage has been the focus of political and legal discussions. During the years, the historical "things" have become heritage that needs of protection and enhancement measures. The historical heritage enhancement has been treated mainly focusing on the concept of cultural heritage, as presented by the regulations, which have taken place from the 800s to the present day. After the concept of cultural heritage and its values have been defined, it appeared necessary to explore the tools used to implement the enhancement projects, in particular, the alienation process. As regards the latter, the valuation moment and the role of the valuer are strategic. The comparison between the different historical assets highlights their heterogeneity and dissimilarity, for this reason it is possible to assert that it does not exist any kind of consolidated valuation methodology in literature. It is, therefore, necessary to dwell on a particular historical building type, such as that of the Venetian Villas. Therefore, the rationality of the valuers of this type of assets was explored, focusing on the study of the valuation process and its function, with the application of multiple linear regression. Then, it was first applied to the whole sample and then to its main homogeneous groups, to test and compare the prediction functions of the different created models, and for studying the more or less uniform trend, through the results about the variance and the coefficient of determination, R2. In the last part the research wants to check how the valuers' choices can change when the judgments are taken on an hypothetical level, because it doesn't exist a comparable asset. For this purpose, a multi-attribute model was used, specifically, an Analytic Hierarchy Process.

La condizione, in molti casi, di abbandono, mancata conservazione, utilizzo non idoneo in cui versa il patrimonio architettonico di interesse storico è, da oltre un secolo, al centro dei dibattiti politici e giuridici. Nel corso degli anni, le “cose” storiche hanno assunto la definizione di patrimonio che, essendo tale, necessita di misure di protezione e valorizzazione. Una volta definito il concetto di bene culturale e dei valori che esso incarna, è stato inquadrato il contesto legislativo italiano che regola la conservazione e la valorizzazione del patrimonio storico-architettonico. Successivamente, è stato approfondito il tema degli strumenti che, a livello nazionale, vengono utilizzati per attuare e concretizzare i progetti di valorizzazione di siti di interesse storico, studiando, nello specifico, il processo di alienazione. In merito a quest’ultimo, sono risultati determinanti il momento della stima ed il ruolo del valutatore. Poiché si tratta di un patrimonio del tutto eterogeneo l’attività di ricerca è, quindi, proseguita con lo studio di una particolare tipologia di beni storici, quali le Ville Venete. Nello specifico sono stati approfonditi l’analisi del processo decisionale e la formazione della funzione di valutazione di una Villa. A tal fine, è stato utilizzato il procedimento pluri-parametrico della regressione lineare multipla, applicato dapprima all’intero campione, successivamente, ai gruppi omogenei in cui è stato suddiviso, per poter, così, verificare e confrontare la funzione di stima dei diversi modelli, studiandone l’andamento più o meno uniforme, attraverso i risultati relativi alla varianza. Il lavoro di ricerca vuole, poi, verificare quanto si modificano le scelte dei valutatori quando devono esprimere giudizi a livello teorico, senza un bene concreto con cui confrontarsi. A tale scopo è stato utilizzato un modello di valutazione multi-attributo, nello specifico un approccio gerarchico (Analytic Hierarchy Process_AHP).