Processi di pianificazione, conformazione della proprietà, valutazione: un modello per la stima a fini fiscali delle aree edificabili

The analysis of the most recent regional urban planning laws, rules and court rulings on tax matters revealed a contradiction about the attribute of building areas. The new generation of urban plans provide for the separation between the strategic plan and can attribute to areas a destination of possible future building devoid of conformative character. The tax authorities, however, consider these areas as building areas for tax purposes (IMU in particular), although the conformative process of building capacity is not yet completed. On the basis of laws, the owners of these areas, therefore, are required to pay taxes for years for building land that did not have any potential buildable. It is clear the contradiction between planning instruments and tax rules. A fair taxation of real estate is essential to protect both the public and private: the study therefore aims to identify a model that allows to formalize the dynamic mechanism of consolidation of land value as a function of the different steps of the conformative process. The objective is to define a flexible model capable of broad generality and can thus be used in different regulatory environments and enable the government to manage a system of building areas taxation more equitable. The research is developed through the study of interdisciplinary literature, and legal and legislative sources through the analysis of several case of studies that relate to the application of local taxes in different areas of the country. Elaborations carried out then led to the preparation of a regression model that consider as the dependent variable the natural logarithm of unit prices and as independent variables the location of these areas and their related administrative process. The prepared model is very simply. The market value of building land is expressed as a function of two variables: the position and the progress of the conformative process of the property. The development of the model has allowed us to identify the difference between the value of building land characterized by different levels of the administrative procedure. The differences of the values confirm that the land market has implemented the directions of the regional legislature, has learned and assessed the levels of uncertainty associated with the new regulatory framework, the timing and uncertainty of new planning instruments and has segmented its value, therefore, of the assets to the indirect utility function of administrative legal proceedings.

L’analisi delle più recenti leggi urbanistiche regionali, delle norme e delle sentenze in materia tributaria ha evidenziato una contraddizione in merito all’attributo dell’edificabilità delle aree. I piani urbanistici di nuova generazione prevedono la separazione tra piano strategico e possono attribuire alle aree una destinazione di futura possibile edificabilità priva di carattere conformativo. L’amministrazione tributaria, tuttavia, considera tali aree edificabili ai fini dell’imposizione fiscale (IMU in particolare) anche se l’iter di conformazione della capacità edificatoria non è ancora concluso. Sulla base delle leggi vigenti, i proprietari di tali aree pertanto sono tenuti a pagare per anni imposte per un terreno edificabile senza disporre di alcun potenziale edificatorio. Appare evidente la contraddittorietà tra gli strumenti urbanistici e le norme in materia fiscale. Una equa tassazione dei beni immobili è fondamentale per tutelare sia i soggetti pubblici che privati: lo studio si propone pertanto di individuare un modello che consenta di formalizzare il meccanismo dinamico di consolidamento del valore dei suoli in funzione dei diversi passaggi in merito alla conformazione della capacità edificatoria. L’obiettivo è quello di definire un modello flessibile suscettibile di ampia generalità e che possa dunque essere impiegato in contesti normativi diversi e permetta alle amministrazioni di gestire un sistema di tassazione delle aree edificabili più equo. La ricerca si sviluppa attraverso lo studio della letteratura scientifica a carattere interdisciplinare, delle fonti legislative e giuridiche e attraverso l’analisi di diversi casi di studio che riguardano l’applicazione delle imposte locali in diversi comuni del Paese. Le elaborazioni svolte hanno quindi portato alla predisposizione di un modello di regressione che considera come variabile dipendente il logaritmo naturale dei prezzi unitari e come variabili indipendenti la localizzazione delle aree stesse e il loro relativo iter amministrativo. Il modello predisposto è dunque di estrema semplicità. Il valore di mercato dei terreni edificabili è espresso in funzione di due variabili: la posizione e l’avanzamento del processo amministrativo di conformazione della proprietà. Lo sviluppo del modello ha consentito di individuare lo scarto di valore tra terreni edificabili caratterizzati da diversi livelli della procedura amministrativa. Gli scarti di valore confermano come il mercato fondiario abbia recepito le indicazioni del legislatore regionale, abbia appreso e valutato i livelli di incertezza legati al nuovo quadro normativo, ai tempi e all’aleatorietà dei nuovi strumenti urbanistici e abbia segmentato il valore, di conseguenza, dei beni a utilità indiretta in funzione del procedimento giuridico amministrativo.