NUOVE FORME DI RIUSO E RIGENERAZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE PUBBLICO – ESPERIENZE ITALIANE INNOVATIVE DI PARTECIPAZIONE E DI CREAZIONE DI VALORE

La questione su come valorizzare il patrimonio immobiliare pubblico è un tema ampiamente dibattuto dalle amministrazioni locali e dal governo centrale. Il riuso e la valorizzazione di un patrimonio pubblico di immense dimensioni non più utile ai fini pubblicistici e a rischio di abbandono è una sfida per i territori italiani e per le finanze delle amministrazioni. Per un lungo periodo, lo sforzo del legislatore in materia di valorizzazione è stato incentrato sull’agevolazione delle procedure di alienazione degli immobili pubblici. Alla base di queste vi era la necessità di immettere i beni sul mercato per affidarli a operatori che disponessero delle appropriate risorse finanziarie e conoscenze in grado di riqualificare gli immobili e assicurarne nuovi usi. A una valutazione ex post, le misure di agevolazione e di accesso al mercato attraverso i tradizionali strumenti di valorizzazione non hanno dato l’esito sperato. I crescenti tentativi di vendite al ribasso di beni immobili pubblici possono essere posti in analogia al mercato dei crediti deteriorati che sono stimati al massimo al 30% del loro reale valore così come segnalato da Banca d’Italia. Tali esiti fallimentari hanno imposto la ricerca di nuove soluzioni per evitare la svendita e l’abbandono di tali beni. In un patrimonio sospeso tra l’incuria da parte delle amministrazioni e l’esclusione dalle tradizionali logiche del mercato immobiliare negli ultimi anni hanno avuto luogo innovative forme di valorizzazione promosse da una cittadinanza desiderosa di mettersi in gioco per valorizzare il proprio territorio. Se gli operatori tradizionali non hanno più l’interesse né le risorse per trasformare aree e manufatti, la creative class, rappresentata da associazioni, artisti e imprese, fab-lab, industrie creative, atelier di manifattura digitale, laboratori artigianali e studi professionali, riscopre il patrimonio immobiliare abbandonato per avviare progetti d’innovazione a sfondo culturale e sociale. Alla base di queste attività vi è il desiderio di far ripartire i territori segnati dalla crisi strutturale che ha colpito il nostro paese attraverso la cultura e la condivisione di progetti e idee. La presente ricerca mira a studiare queste innovative forme di valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico promosse dal basso, dalle iniziative portate avanti dalla cittadinanza locale. In particolare, l’obiettivo è di individuare le condizioni in grado di predire il successo di simili progetti, e, dal punto di vista estimativo, in quale misura simili attori siano in grado di generare nuovo valore economico nel patrimonio immobiliare valorizzato. Spesso le amministrazioni favoriscono lo sviluppo di simili iniziative che rivitalizzano gli immobili a costi contenuti e instaurano inediti ecosistemi di cultura e impresa, promuovendo simultaneamente sviluppo economico e rigenerazione urbana. Gli immobili pubblici si trasformano così da riserva di valore finanziario in nuovi beni comuni, di cui la cittadinanza si riappropria per avviare nuove realtà sociali ed economiche.