Processi di pianificazione e norme tributarie: il conflitto sulla edificabilità dei suoli e la stima delle basi imponibili

L'analisi delle più recenti leggi urbanistiche regionali, delle norme e delle sentenze in materia tributaria ha evidenziato una contraddizione in merito all'attributo dell'edificabilità delle aree. I piani urbanistici di nuova generazione prevedono la separazione tra piano strategico e piano operativo e i primi possono attribuire alle aree una destinazione di futura possibile edificabilità priva di carattere conformativo. L'amministrazione tributaria, tuttavia, considera tali aree edificabili ai fini dell'imposizione fiscale (IMU in particolare) anche se l'iter di conformazione della capacità edificatoria non è ancora concluso. Sulla base delle leggi vigenti, i proprietari di tali aree pertanto sono tenuti a pagare per anni imposte per un terreno edificabile senza disporre di alcun potenziale edificatorio. Appare evidente la contraddittorietà tra gli strumenti urbanistici e le norme in materia fiscale. Una equa tassazione dei beni immobili è fondamentale per tutelare sia i soggetti pubblici che privati: lo studio si propone pertanto di individuare un modello che consenta di formalizzare il meccanismo dinamico di consolidamento del valore dei suoli in funzione dei diversi passaggi in merito alla conformazione della capacità edificatoria. L'obiettivo è quello di definire un modello flessibile suscettibile di ampia generalità e che possa dunque essere impiegato in contesti normativi diversi e permetta alle amministrazioni di gestire un sistema di tassazione delle aree edificabili più equo. La ricerca si sviluppa attraverso lo studio della letteratura scientifica a carattere interdisciplinare, delle fonti legislative e giuridiche e attraverso l'analisi di diversi casi di studio che riguardano l'applicazione delle imposte locali in diversi comuni del Paese. Le elaborazioni svolte hanno quindi portato alla predisposizione di un modello di regressione che considera come variabile dipendente il logaritmo naturale dei prezzi unitari e come variabili indipendenti la localizzazione delle aree stesse e il loro relativo iter amministrativo. Il modello predisposto è dunque di estrema semplicità. Il valore di mercato dei terreni edificabili è espresso in funzione di due variabili: la posizione e l'avanzamento del processo amministrativo di conformazione della proprietà. Lo sviluppo del modello ha consentito di individuare lo scarto di valore tra terreni edificabili caratterizzati da diversi livelli della procedura amministrativa. Gli scarti di valore confermano come il mercato fondiario abbia recepito le indicazioni del legislatore regionale, abbia appreso e valutato i livelli di incertezza legati al nuovo quadro normativo, ai tempi e all'aleatorietà dei nuovi strumenti urbanistici e abbia segmentato il valore, di conseguenza, dei beni a utilità indiretta in funzione del procedimento giuridico amministrativo.