Urbanistica Consensuale e Valori d'Opzione

Nell’ambito dell’urbanistica consensuale, la Regione del Veneto ha varato alcune norme volte a favorire lo sviluppo di strumenti innovativi: L.R. 23/1999 (Programmi integrati di riqualificazione urbanistica); L.R. 11/2004 (accordi di programma, crediti edilizi e compensazione). Dette norme hanno introdotto istituti e procedure che generano nuovi rilevanti quesiti estimativi (valutazione del beneficio pubblico, delle soglie di convenienza, dei crediti edilizi, ecc.), senza tuttavia che le norme stesse forniscano indicazioni sulle modalità di stima. Per tali ragioni, alcuni comuni capoluogo (Treviso, Padova e Verona) hanno adottato documenti orientati a delineare procedure trasparenti ed omogenee di valutazione, anche al fine di garantire parità di trattamento ai richiedenti e di massimizzare i benefici pubblici nel rispetto dell’equilibrio economico dell’operazione immobiliare. Tuttavia, la crisi del mercato immobiliare del Veneto, iniziata nel 2007 in concomitanza alla grave crisi globale, ha reso più evidenti alcuni limiti dei procedimenti di stima fin qui adottati dalle Pubbliche Amministrazioni. Il modello “statico”, legato alla regola VAN, infatti, implicitamente assume l’ipotesi che l’imprenditore intenda sviluppare immediatamente l’intervento prefigurato dal piano. Tale circostanza poteva avere un fondamento nei tempi in cui vi era una incrollabile fiducia nella disponibilità, da parte del mercato, di assorbire quantità sempre maggiori di nuovi prodotti edilizi a prezzi crescenti o quantomeno stabili, ma appare oggi smentita dai fatti. La crisi, inoltre, ha indotto gli operatori, in molti casi, a negoziare o rinegoziare le nuove destinazioni urbanistiche in base alle mutate esigenze di mercato, proponendo mix di destinazioni e di opere pubbliche extra standard che configurano molteplici scenari alternativi da valutare. Per tali ragioni, si rende opportuno integrare le tradizionali valutazioni basate sul VAN con modelli più flessibili, che consentano di internalizzare nella stima il costo opportunità di differire nel tempo l’investimento, in attesa di scenari amministrativi o di mercato più favorevoli, nonché il confronto fra più scenari alternativi in merito alle densità e alle destinazioni d’uso. Il presente contributo propone un modello di valutazione degli investimenti immobiliari in condizioni di incertezza sviluppato all’interno del framework metodologico della Teoria delle Opzioni Reali che consente di determinare il costo opportunità ed il rischio totale relativo ad alternative progettuali rivali. Il proprietario dell’area detiene di fatto sul bene immobile un’opzione analoga ad una call option su un titolo finanziario il cui valore, qualora l’opzione sia esercitata in maniera ottimale, può aumentare il pay-off dell’investimento e modificare il timing dell’investimento stesso.