Il Segno Meno.La ristrutturazione di progetti di trasformazione urbana e accordi pubblico-privato al tempo della crisi

Lo sviluppo di progetti urbani promossi mediante forme di parternariato si è basato su alcuni fondamenti non più verificabili nell’attuale congiuntura economica. In particolare, l’accordo pubblico - privato si fonda, sotto il profilo economico, sulla ripartizione del plusvalore esito delle scelte amministrative circa la quantità e la qualità delle potenzialità edificatorie degli immobili a fronte del co - finanziamento delle parti pubbliche della città. Tali modelli di promozione dello sviluppo urbano mostrano la loro inefficacia nell’attuale contesto economico, nell’ambito del quale assistiamo alla difficile, quando non impossibile, attuazione delle trasformazioni urbane alle condizioni alla base dell’accordo stesso. In numerosi recenti casi di sviluppo urbanistico infatti, la severa riduzione dei valori di commercializzazione dei beni determina una contrazione tale della redditività da minare la convenienza dell’investimento immobiliare stesso. Pertanto, il soggetto pubblico vede venire meno le condizioni alla base della promozione della partnership pubblico - privata, poiché non ottiene le aree e le opere di cui si aspettava la realizzazione per l’impossibilità della parte privata di promuovere l’intervento. Amministrazione e privati devono confrontarsi con la necessità di gestire minusvalenze che mettono a rischio la sostenibilità economica delle operazioni immobiliari sia per le parti pubbliche che per quelle private. Sotto il profilo teorico ed empirico, la ricerca evidenzia come il recupero di redditività necessita di una profonda revisione delle operazioni di sviluppo, tesa a incidere su tutti i determinanti del costo delle operazioni. La fattibilità di piani e progetti passa per un diverso rapporto con la domanda, adottando non più la tradizionale push strategy degli anni del boom, quanto la ricognizione attenta delle istanze dell’utente finale allo scopo di ridurre rischio dell’investimento. Ancora, la diminuzione del potenziale di edificazione può concorrere alla sostenibilità dei progetti per effetto di una riduzione dei costi medi attesi, soprattutto ove le densità fondiarie determinano oneri non compatibili con i valori di mercato attuali.