I fondi immobiliari italiani: NAV discount e valutazione degli esperti indipendenti

I fondi chiusi immobiliari di diritto italiano sono caratterizzati dalla persistente e diffusa quotazione a sconto sui rispettivi valori di Net Asset Value (NAV). Il presente lavoro analizza l’effetto degli esperti indipendenti sullo sconto sul NAV e l’effetto delle informazioni diffuse al mercato a seguito del disinvestimento di un bene immobile, e quindi la plus o minusvalenza realizzata. Il database utilizzato è stato costruito raccogliendo direttamente le informazioni rilevanti da 357 rendiconti semestrali relativi ai 23 fondi retail quotati al 31 dicembre 2011 nel periodo che intercorre tra la data di costituzione del fondo fino al 30/06/2011. Si può affermare che il mercato non valutati positivamente l’operato degli esperti indipendenti, ma inaspettatamente, i cespiti alienati producono quasi sempre una plusvalenza rispetto all’ultima valutazione eseguita dagli stessi. E’ ragionevole ipotizzare che il portafoglio dei beni immobili sia sottostimato e quindi anche il NAV. Pertanto, lo sconto effettivo che sta applicando il mercato finanziario è superiore a quello che si osserva nel mercato reale. Suggeriamo al Legislatore non tanto nuove misure a tutela del principio di indipendenza dei periti, bensì nuovi strumenti di funzionamento del mercato secondario, quale l’obbligo della presenza di un market maker